„Mit energietechnischen Vorteilen punkten.“

„Mit energietechnischen Vorteilen punkten.“

Am 1. Dezember tritt das neue Energieausweis-Vorlagegesetz 2012 (EAVG 2012) in Kraft. Welche Auswirkungen hat das EAVG 2012 für alle, die eine Wohnung oder ein Haus (ver)mieten oder (ver)kaufen wollen? Wir haben bei MMag. Anton Holzapfel, Geschäftsführer des ÖVI (Österreicher Verband der Immobilientreuhänder), nachgefragt.

Wie stark wird das EAVG 2012 Immobiliengeschäfte – Transaktionen und Mieten – verändern?
Das Bewusstsein der Kunden wird deutlich steigen. Jeder Vermieter und Verkäufer wird sich überlegen, ob er mit energietechnischen Vorteilen seiner Immobilien marketingmäßig punkten kann.

Bislang galt: Wenn kein Energieausweis vorgelegt wird, gilt eine dem Alter des Gebäudes entsprechende Energiekennzahl. Ist damit ab 1.12. Schluss?
Diese Gewährleistungs-Rechtsfolge wird auch ab 1.12.2012 weiter gelten. Aber der Käufer bzw. Mieter hat selbst die Möglichkeit, einen Energieausweis erstellen zu lassen, wenn ihm keiner übergeben wird, und angemessenen Kostenersatz zu verlangen. Auch die Verwaltungsstrafen werden den Druck auf die Eigentümer erhöhen. Die Kennzahlen des Energieausweises gelten aber in Zukunft als ausdrücklich vereinbarte – sogenannte „bedungene“ – Eigenschaften.

Das EAVG 2012 soll dafür sorgen, dass die Energieausweise bei Immobiliengeschäften tatsächlich vorgelegt werden. Es soll aber auch helfen, die Umwelt zu schonen, die Energieunabhängigkeit zu stärken. Werden diese Ziele erreicht werden?
Großes Ziel der EU ist es, die Energieunabhängigkeit zu stärken. Bislang war der Energieausweis eher ein zahnloses Instrument, das hier wenig beigetragen hat. Das könnte sich ändern.

Wie beurteilen Sie das EAVG 2012? Wird es Konsumenten – Mietern/Käufern – notwendige Rechte geben?
Konsumenten erfahren in Hinkunft mehr über die bauphysikalischen Eigenschaften der Immobilie. Der Gesetzgeber warnt aber selber davor, dass man ungeprüft die angegebenen Werte für bare Münze nimmt und einklagen möchte. Es handelt sich um rechnerische Bedarfswerte, nicht um den tatsächlichen Verbrauch. Um einen Vergleich mit dem Auto zu machen: Der Normverbrauch ist zum Beispiel 5 Liter auf 100 Kilometer. Wenn Sie permanent 130 fahren, werden Sie damit nicht auskommen, das gilt auch für die Immobilie.

Wie konsequent werden Verstöße – z.B. gegen die Anzeigenpflicht in Inseraten – aus Ihrer Sicht voraussichtlich geahndet werden? Ist mit vielen Strafzahlungen zu rechnen?
Noch ist nicht absehbar, wie viele zusätzliche Ressourcen die Magistrate und Bezirksverwaltungsbehörden haben werden, um allfälliger Verstöße zu ahnden.

Ihr Tipp an alle, die eine Immobilie vermieten oder verkaufen wollen und noch keinen Energieausweis dafür haben? Sollte man sich einen Energieausweis machen lassen, führt daran kein Weg vorbei?
Mit einem Energieausweis ist man jedenfalls auf der sicheren Seite: Die Strafdrohungen und Ersatzmaßnahmen sind einfach zu hoch. Außerdem verhindert das Fehlen eines Energieausweises, dass der Makler gleich nach Auftragserteilung aktiv wird. Wertvolle Zeit geht unter Umständen verloren!

Wie viel Zeit bleibt jenen, die eine Immobilie vermieten oder verkaufen wollen und noch keinen Energieausweis dafür haben? Wird unmittelbar vor- bzw. nach Inkrafttreten des EAVG 2012 der Andrang bei den Energieausweis-Ausstellern sehr groß sein?
Schon jetzt ist absehbar, dass mit Ende des Jahres die Nachfrage nach Ausweisen nicht bewältigt werden kann. Vor allem gab es zum Beispiel in Wien bislang viele Ausnahmebestimmungen, die alle wegfallen werden.

Ein Punkt des EAVG 2012 besagt, dass ein Käufer bzw. Mieter klagsweise verlangen kann, dass ihm ein gültiger und vollständiger Energieausweis ausgehändigt wird. Er kann auch selbst einen Energieausweis erstellen lassen, die Kosten klagsweise beim Immobilieneigentümer geltend machen. Wie ist das zu verstehen? Wenn das Ganze nach Abschluss des Kaufes bzw. des Mietvertrags passiert, kann der Energieausweis ja nichts mehr zur Entscheidungsfindung beitragen.
Die Entscheidungsfindung kann nachträglich nicht mehr so leicht beeinflusst werden. Aber es kommen unter Umständen verschiedene Rechtsbehelfe in Frage. Zum Beispiel: Gewährleistung, weil nicht einmal eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Energieeffizienz erreicht wird. Oder die Anfechtung des Vertrages wegen Irrtums über eine zugesagte Eigenschaft – wenn der Verkäufer irreführende Angaben zur Beheizbarkeit gemacht hat.

Wenn das auch für potentielle Mieter oder Käufer gilt, die den Energieausweis einklagen – und dann doch nicht mieten oder kaufen: Wer trägt dann die Kosten für die Energieausweiserstellung, wenn das Geschäft nicht zustande kommt?
Die Kosten für den Energieausweis hat prinzipiell der Verkäufer zu tragen. Ob diese in den Kaufpreis „eingerechnet“ werden können, ist eine Frage des Marktes.

1 Kommentar

  1. Peter Veselsky sagt:

    Ich habe jetzt das Problem, dass ich mein Haus in NÖ verkaufen möchte und es gibt auch schon Interessenten. Das Haus wurde zwischen 1945 und 1950 gebaut und hat starke Ziegelmauern.
    Ich habe jetzt von meinem verstorbenen Vater, welcher wirklich immer viel und intensiv geheizt hat, ja die Gas- und Stromendabrechnungen. Diese Werte kann man schon als Spitzenwerte ansehen.
    Der jetzige Interessent wird laut seinen Aussagen sicher das Haus renovieren, bevor er einzieht.
    Es ist also allen Beteiligten bekannt, wie es um den Energieverbrauch aussieht und was man tun muß, um diesen zu vermindern.
    Ich sehe daher absolut nicht ein, warum ich jetzt aufgrund einer anscheinend noch immer nicht optimal durchdachten EU-Richtlinie ein Gutachten erstellen lassen muss, welches in diesem Fall für den Käufer keinen Wert mehr hat, denn für ihn sind nur die Werte nach der Sanierung interessant.
    Es werden wieder einmal die Kleinen zur Kasse gebeten, denn wer die Sendung „Pfusch am Bau“ mitverfolgt hat weiß, dass man gegen die echten „Gfraster“ der Branche ja sowieso fast keine Chance hat.

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